Vente et louage - Cégep du Vieux Montréal

Vente et louage - Cégep du Vieux Montréal

9e sance : Vente diapo. n 2 et Louage diapo. n 2 la fin Vente Chapitres Montreuil 10 Louage 11 Archambault 8

9 Tousignant 8 11 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 1 VENTE Dfinition

La vente est le contrat par lequel une personne, le vendeur, transfre la proprit dun bien une autre personne, lacheteur, moyennant un prix en argent que cette dernire soblige payer. 1708 C.c.Q. Consentement, Capacit, Objet, Cause, Forme. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 2 1734 C.c.Q. Obligations de lacheteur

Payer le prix Prendre possession du bien et payer les frais denlvement 1716 C.c.Q. Payer lintrt sur le prix de vente impay 1735 C.c.Q. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme

3 1716 C.c.Q. Obligations du vendeur Dlivrance du bien 1717 C.c.Q. Exception: insolvabilit 1721 C.c.Q. Garantir La proprit La qualit 1723 C.c.Q. 1718 C.c.Q.

Garantie lgale et Vice cach 1726 C.c.Q. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 4 1726 1739 C.c.Q. Vice apparent Apparent Vu plus ou moins facilement lil nu..dun expert. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au

torisation crite de Michel Laflamme 5 1726 1739 C.c.Q. Vice cach et garantie lgale Rend le bien impropre lusage ou en diminue lutilit. Types: 20-02-11 Matrielle Fonctionnelle Conventionnelle

Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 6 1726 1739 C.c.Q. Prsomption Connaissance prsume du vice par un vendeur pro. ou un fabricant 1729 C.c.Q. Dommages-intrts si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice cach. 1728 C.c.Q. Perte du bien cause du

vice cach. 1727 C.c.Q. Avis crit par lacheteur 1739 C.c.Q. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 7 Exclure ou limiter la responsabilit Si le vendeur nest pas un vendeur professionnel et que lacheteur achte ses risques et prils. 1333 C.c.Q. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme

8 Garantie conventionnelle Ajouter des obligations la garantie lgale. 1732 C.c.Q. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 9 Loi de la protection du consommateur Voir chapitre 14 de Montreuil Vendeur itinrant

Vente dautomobile = contrat dtaill 1333 C.c.Q. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 10 Transfert de la proprit FAB en anglais FOB 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme

11 Cas particuliers 1 Loffre dachat ou de vente = offre de contracter 1396 C.c.Q. La promesse bilatrale dment accepte 1396 et 1712 C.c.Q. Somme verse = prsume un acompte 1711 C.c.Q. Nullit de la vente du bien dautrui Le vendeur doit rembourser lacheteur de bonne foi. 1713 C.c.Q. Exceptions: vente en justice ou prescription acquisitive 1714 C.c.Q. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 12 Cas particuliers 2 La vente ncessitant une autorisation spciale

logement converti en coproprit, lots contigus, dans zone agricole, meubles de la rsidence familiale et immeuble, Lchange ou troc 1795 C.c.Q. nest pas une vente mais peut servir de paiement une vente. La dation en paiement volontaire 1799 C.c.Q. Le bail rente 1802 et 1803 C.c.Q. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 13 Recours de lacheteur Annuler la vente si le vendeur ne livre pas lobjet suite au dlais indiqu dans la mise

en demeure. 1736, 1597 et 1605 C.c.Q. Demander une diminution de prix si la qualit 1737 C.c.Q. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 14 Bail immobilier rsidentiel Recours du vendeur Considrer la vente comme nul si lacheteur ne paie pas le prix ou ne prend pas livraison suite au dlais indiqu dans la mise en demeure. 1740 C.c.Q. Cas de la vente dun immeuble

clause + moins de 5 ans 1742 C.c.Q. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 15 Types de vente particuliers La vente temprament 1745 et 1746 C.c.Q. La vente lessai 1744 C.c.Q. La vente avec facult de rachat 1750 C.c.Q. La vente aux enchres 1757 et 1758 C.c.Q. La vente dentreprise - Liste des cranciers obligatoire 1767, 1768, 1775 et 1776 C.c.Q. La vente dun immeuble usage dhabitation

20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 16 Vente dun immeuble usage dhabitation - ne sapplique pas entre deux non-commerants - dlais 10 jours - prcd dun contrat prliminaire - informations obligatoires 1785 1788 C.c.Q. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au

torisation crite de Michel Laflamme 17 1851 C.c.Q. Le louage Le louage, aussi appel bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, sengage envers une autre personne, le locataire, lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance dun bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps. Contrat crit, verbal ou tacite 20-02-11

Consensuel titre onreux Synallagmatique caractre temporaire Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 18 Catgories Meubles Immeubles Commerciaux Rsidentiels 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au

torisation crite de Michel Laflamme 19 Rgles gnrales Location de meubles Bail commercial Obligations du locateur Obligations du locataire Sanctions Expiration du bail

20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 20 Prsomption de bail Lemprunt dun bien meuble nest pas une location. 1853 C.c.Q. Loccupation dun immeuble est prsume une location. 1853 C.c.Q. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme

21 Obligations du locateur 1854 C.c.Q. Dlivrer le bien lou. Le bail ne dbute que lorsque le bien lou est disponible au locataire. Garantir la jouissance paisible du bien lou. Ne pas modifier le bien lou.

Entretenir le bien. (Grosses rparations) 1864 C.c.Q. Garantir des troubles de droit ou de faits. Utiliser le bien de faon raisonnable. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 22 Obligations du locataire Payer le loyer Utiliser le bien comme une personne raisonnable Ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires Ne pas modifier le bien lou. Permettre au locateur de vrifier le bien lou, deffectuer des travaux 1865 C.c.Q. et pour un bail

immobilier, de permettre les visites un autre locateur ou acheteur. Rendre le bien lexpiration du bail Compte tenu de lusure normale 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 23 1863 C.c.Q. Recours 20-02-11

Excution force Excution par un tiers Annulation du bail Dommages-intrts Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 24 Bail de meubles ou bail commercial

Avis et reconduction Expiration du bail dure fixe = Aucun avis Expiration du bail dure indtermine = Avis Reconduction tacite du bail Renouvellement automatique dun an ou si le bail est infrieur un an, pour la mme dure et aux mmes conditions 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 25 Bail commercial Particularits Types de baux commerciaux

Selon la loi de loffre et de la demande Un net Deux net Trois net . Le crdit-bail 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 26 Bail immobilier rsidentiel Larticle 1893 C.c.Q. prcise que les articles 1892 2000 sont dordre public. La Rgie du logement propose un bail type contenant 62 clauses dont copie doit tre remise au

locataire. Obligations du locateur Obligations du locataire Sanctions Expiration du bail immobilier rsidentiel 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 27 Bail immobilier rsidentiel Obligations du locateur Fournir un logement habitable Le bail ne dbute que lorsque le logement lou est disponible au locataire et quil nest pas dangereux pour sa sant et sa scurit

Entretenir le bien lou (Grosses rparations) Garantir la jouissance paisible du bien lou 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 28 Bail immobilier rsidentiel Obligations du locataire Payer le loyer le 1er jour de chaque terme 1903 C.c.Q.

Utiliser le logement en personne raisonnable Rendre le bien lexpiration du bail compte tenu de lusure normale 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 29 Bail immobilier rsidentiel

Sanctions Excution force Excution par un tiers Annulation du bail par la Rgie du logement Dommages-intrts 20-02-11

Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 30 Bail immobilier rsidentiel Modifications et expirations La reprise du logement par le propritaire La sous-location et la cession du bail Les avis de cessation du bail par le locataire La modification du bail par le propritaire Le dpart impromptu du locataire

Le dcs et la vente de limmeuble ne mettent pas fin au bail. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 31 Bail immobilier rsidentiel Les avis de cessation du bail par le locataire et de modification du bail par le propritaire Bail dure fixe de douze mois et plus Avis de trois six mois avant la fin du bail Bail dure fixe de moins de douze mois ou dure indtermine

Avis de un deux mois avant la fin du bail 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 32 Bail immobilier rsidentiel Rponse du locataire la modification du bail par le propritaire Le locataire dispose dun mois pour contester lavis, sinon il y a prsomption dacceptation du contenu de lavis. Si le locataire conteste dans le dlai, le

propritaire dispose dun dlai de un mois pour sadresser la Rgie du logement pour quelle fixe les conditions du bail 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 33 Bail immobilier rsidentiel Particularits Le paiement du loyer

Les rparations Le premier jour de chaque mois Laccs au logement Les clauses draisonnables Versements gaux Pas de chque post-dat Pas de dpt

20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 34 VALUEZ VOS CONNAISSANCES Montreuil Cas pratique Vente 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme

36 Montreuil Cas pratique 10.12 laine a le droit de poursuivre Arthur pour vices cachs en vertu des articles 1716, 1726 et 1732 C.c.Q. En effet, il n'y a pas de garantie conventionnelle dans ce contrat, mais la garantie lgale y est supple de plein droit sans stipulation lorsque le vendeur n'exclut pas spcifiquement la garantie lgale. Donc, en vertu des articles 1726, 1727 et 1728 C.c.Q. et 34 C.p.c., laine peut demander la Cour du Qubec de prononcer l'annulation du contrat de vente intervenu entre Arthur et elle, et le remboursement du prix de vente. Elle doit cependant dnoncer ce vice par crit dans un dlai raisonnable depuis sa dcouverte, c'estdire dans les jours ou les semaines qui suivent, en vertu de l'article 1739 C.c.Q. L'article 1739 C.c.Q. n'a pas t vu dans ce chapitre; cette information est donne pour complter la rponse. 20-02-11

Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 37 Montreuil Cas pratique 10.13 Le contrat intervenu est un contrat d'change. 1795 C.c.Q. Lchange est le contrat par lequel les parties se transfrent respectivement la proprit d'un bien, autre qu'une somme d'argent. Ainsi, Albert a fait un transfert de proprit en ce qui concerne son divan et Claire en a fait de mme pour la tlvision. Finalement Albert est devenu propritaire de la tlvision et Claire du divan. 20-02-11

Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 38 Montreuil Cas pratique 10.14 Il s'agit d'une vente l'essai. La vente l'essai est une modalit du contrat de vente par laquelle l'acheteur peut essayer un bien pendant un certain temps avant de dcider s'il finalise ou non cet achat. Ainsi, elle permet l'acheteur, Daniel, d'utiliser un bien qui est un disque compact pendant un certain temps. Comme il n'y a pas de dlai stipul mais que Daniel est en possession du disque depuis trentecinq jours sans avoir manifest son refus au vendeur, il faut conclure que la vente a eu lieu puisque Daniel conserve le disque. Par consquent, Daniel est rput tre propritaire du disque depuis qu'il en a pris livraison. 20-02-11

Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 39 Montreuil Cas pratique 10.14s 1744 C.c.Q. La vente l'essai d'un bien est prsume faite sous condition suspensive. Lorsque la dure de l'essai n'est pas stipule, la condition est ralise par le dfaut de l'acheteur de faire connatre son refus au vendeur dans les trente jours de la dlivrance du bien. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au

torisation crite de Michel Laflamme 40 1396 C.c.Q. Montreuil Cas pratique 10.15.1 Il s'agit d'une promesse unilatrale. J'ai fait une offre prcise quant au bien vendre et au prix voulu une personne dtermine qui est Mireille. Cette dernire, par son acceptation prendre mon offre en considration, a transform une simple offre en promesse de vente unilatrale. L'offre de contracter, faite une personne dtermine, constitue une promesse de conclure le contrat envisag, ds lors que le destinataire manifeste clairement l'offrant son intention de prendre l'offre en considration et d'y rpondre dans un dlai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie. [...]

En effet, je m'oblige vendre mon ordinateur Mireille, mais celleci ne s'oblige pas l'acheter car elle n'a pas encore rflchi mon offre. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 41 Montreuil Cas pratique 10.15.2 Il s'agit d'une promesse bilatrale. La bnficiaire de la promesse, c'est--dire Mireille, a accept mon offre. Puis, nous nous sommes engags conclure le contrat dans deux jours. 1396 C.c.Q. [...] La promesse, elle seule, n'quivaut pas au contrat envisag; cependant, lorsque le bnficiaire de la promesse l'accepte ou lve l'option

lui consentie, il s'oblige alors, de mme que le promettant, conclure le contrat, moins qu'il ne dcide de le conclure immdiatement. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 42 Montreuil Cas pratique 10.16.1 Denis les a pays. L'acheteur a certaines obligations. En effet : 1734 C.c.Q. L'acheteur est tenu de prendre livraison du bien vendu et d'en payer le prix au moment et au lieu de la dlivrance. Il est aussi tenu, le cas chant, de payer les frais de l'acte de vente. Cela comprend les taxes, les honoraires et les

dbours pour la rdaction de l'acte notari. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 43 Montreuil Cas pratique 10.16.2a Marthe est tenue la garantie lgale contre les vices cachs car : 1726 C.c.Q. Le vendeur est tenu de garantir l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachs qui le rendent impropre l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilit que l'acheteur ne l'aurait pas achet, ou n'aurait pas donn si haut prix,

s'il les avait connus. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 44 Montreuil Cas pratique 10.16.2b Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice cach connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut tre constat par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir un expert. L'infiltration d'eau dans le chalet est un vice cach. C'est un vice qui n'est pas visible l'il nu et qui chappe un examen ordinaire. De plus, le vice cach rend le bien impropre l'usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilit que l'acheteur ne l'aurait pas achet

ou n'aurait pas donn un si haut prix, s'il l'avait connu. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 45 Montreuil Cas pratique 10.17.1 C'est une vente du bien d'autrui, soit la vente d'un bien par le locataire de ce bien. 1713 C.c.Q. La vente d'un bien par une personne qui n'en est pas propritaire ou qui n'est pas charge ni autorise le vendre, peut tre frappe de nullit. Elle ne peut plus l'tre si le vendeur devient propritaire du bien.

20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 46 Montreuil Cas pratique 10.17.2a En vendant ce magntoscope, Hubert a vendu un bien dont il n'a pas la proprit. Il n'avait pas le droit de le faire et cette vente sera annule. Cependant, si cette vente a eu lieu depuis plus de trois ans, elle ne pourra pas tre annule. Normalement, la vente d'un bien par une personne qui n'en est pas propritaire peut tre frappe de nullit, comme le stipule l'article 1713 C.c.Q. Toutefois, la nullit ne peut tre obtenue dans deux cas, soit la vente en justice et la prescription acquisitive. Le propritaire, Club Vido clair, n'a qu'un dlai de trois ans pour rclamer ce bien. Nous sommes aujourd'hui le __________, donc le

dlai est expir sans qu'il n'y ait eu de rclamation. Pendant ce temps, Chanlate a acquis, de bonne foi, la proprit du bien par prescription acquisitive (3 ans en matire mobilire). Il s'agit d'une exception mentionne l'article 1714 C.c.Q. et le vritable propritaire ni personne d'autre ne peuvent demander la nullit de cette vente. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 47 Montreuil Cas pratique 10.17.2b 1714 C.c.Q. Le vritable propritaire peut demander la nullit de la vente et revendiquer contre l'acheteur le bien vendu, moins que la vente n'ait eu lieu sous l'autorit de la justice ou que l'acheteur ne puisse opposer une prescription acquisitive.

Il est tenu, si le bien est un meuble qui a t vendu dans le cours des activits d'une entreprise, de rembourser l'acheteur de bonne foi le prix qu'il a pay. 2919 C.c.Q. Le possesseur de bonne foi d'un meuble en acquiert la proprit par trois ans compter de la dpossession du propritaire. Tant que ce dlai n'est pas expir, le propritaire peut revendiquer le meuble, moins qu'il n'ait t acquis sous l'autorit de la justice. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 48 Montreuil Cas pratique

Louage 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 49 Montreuil Cas pratique 11.11a Louise ne peut pas dmnager immdiatement et obtenir une rsiliation automatique de son bail sans se prsenter devant la Rgie du logement ou sans une entente avec le locateur. Idalement, Louise discute du problme avec le locateur et si ce dernier est d'accord, Louise pourra quitter ce logement sans compensation. Si le locateur demande une compensation, elle ne peut cependant pas dpasser le solde du bail : s'il ne reste que deux mois courir au bail, la pnalit ne peut pas dpasser deux mois

puisque, de toute manire, le locateur ne pourra encaisser plus de deux termes de loyer. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 50 Montreuil Cas pratique 11.11b Cependant, s'il reste huit mois au bail, la pnalit pourrait s'lever jusqu' huit mois de loyer. Dans ce cas?ci, Louise doit mettre le locateur en demeure de prendre les dispositions ncessaires pour que cesse le bruit, dfaut de quoi elle devra s'adresser la Rgie du logement. Devant la Rgie, Louise devra prouver qu'elle subit un trouble de jouissance. Si cette preuve est faite, Louise

sera en droit de demander la rsiliation du bail, en vertu de l'article 1863 C.c.Q. Elle pourrait aussi sous-louer son logement ou cder son bail un tiers. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 51 Montreuil Cas pratique 11.12 Le locataire peut, en vertu de l'article 1863 C.c.Q., poursuivre le locateur pour demander l'excution en nature, la rsiliation du contrat ou une diminution de loyer, sans compter les dommages?intrts, s'il y a lieu. Il est vident que l'accident a eu lieu la suite d'un manque d'entretien de la ponceuse et, par consquent, le locateur sera condamn. Dans le prsent cas, la Loi sur la protection du consommateur s'applique, en plus du Code civil. En vertu des articles 37 et 38 L.P.C., le locateur doit fournir un bien en bon tat, ce qu'il n'a

pas fait. De plus, l'article 53 L.P.C. ajoute une prsomption selon laquelle le locateur est prsum connatre les dfauts cachs des objets vendus ou lous puisqu'il est un commerant, c'est--dire un expert en la matire. Par consquent, Marcel peut intenter son action en vertu de l'article 54 L.P.C. et demander des dommages-intrts en vertu des articles 272 L.P.C. et 1854 et 1863 C.c.Q. Marcel pourra donc rcuprer les 450 $ de dommages causs son mur. De plus, il pourra certainement obtenir la rsiliation du contrat ou une diminution de loyer. Il dposera son action devant la Division des petites crances de la Cour du Qubec en vertu de l'article 953 C.p.c 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 52 Montreuil Cas pratique 11.13 Zellers doit exercer son recours contre Place Laurier devant la Cour suprieure en vertu des articles 31 et 34 C.p.c. puisque

Zellers n'a pas de liens juridiques avec Wal-Mart. Zellers demandera normalement l'excution en nature prvue l'article 1863 C.c.Q. afin de dloger Wal-Mart de Place Laurier. videmment, Zellers peut aussi obtenir une diminution de loyer qui pourra atteindre des millions de dollars puisque l'article 1863 C.c.Q. lui donne ouverture cette possibilit; mais l'intrt de Zellers n'est pas tant de faire baisser son loyer que de se dbarrasser d'un concurrent. C'est la raison pour laquelle Zellers va plutt tenter de faire respecter son bail. De toute manire, l'article 1863 C.c.Q. permet galement Zellers de demander des dommages-intrts. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 53

Montreuil Cas pratique 11.14 Au cours du contrat de location, la destination du bien lou a t change. Le vhicule de promenade est devenu un vhicule pour course de dmolition (destination), contrairement ce qui tait prvu dans le contrat de location. De plus, le bien n'a pas t conserv l'abri des pertes puisqu'il a t dmoli. Finalement, le bien n'a pas t utilis avec prudence et diligence. Tout autre locataire normal et prudent n'aurait jamais inscrit un vhicule lou une course de dmolition. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 54

Montreuil Cas pratique 11.15.1 lisabeth peut continuer d'occuper son logement, car en matire de bail de logement, la reconduction (renouvellement) du bail pour une nouvelle priode est la rgle. Donc le locataire (lisabeth) a droit la reconduction de plein droit de son bail dure fixe (six mois), le tout conformment l'article 1941 (1) C.c.Q. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 55 Montreuil Cas pratique 11.15.2 lisabeth continuera d'habiter son logement pour une

nouvelle priode de six mois. En vertu de l'article 1941 (2) C.c.Q., le bail est, son terme, reconduit aux mmes conditions et pour la mme dure. Comme la dure du bail initial tait de six mois, la nouvelle priode est aussi de six mois. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 56 Montreuil Cas pratique 11.16.1 Comme les parties n'ont convenu d'aucun terme, il s'agit d'un bail dure dtermine. Dans ce cas, si Ronald veut modifier le bail, il devra envoyer un avis Normand d'au moins un mois, mais d'au plus deux mois, selon l'article 1942 (2) C.c.Q

20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 57 Montreuil Cas pratique 11.16.2 Comme la situation ne ncessitait pas d'urgence, Ronald aurait d avertir Normand. Ainsi, en vertu de l'article 1931 C.c.Q., le locateur est tenu de donner au locataire un pravis de 24 heures de son intention de le faire visiter par un acqureur ventuel. Ce pravis n'a pas tre donn par crit. Un pravis verbal suffit. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au

torisation crite de Michel Laflamme 58 Montreuil Cas pratique 11.17.1 Non, le locateur n'aura pas obtenir l'autorisation du tribunal car il s'agit de rparations urgentes. Un local incendi ncessite une rparation rapide pour la jouissance de la partie de l'immeuble. Ainsi, selon l'article 1865 (2) C.c.Q., le locateur qui doit faire ces rparations peut exiger l'vacuation du locataire. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 59

Montreuil Cas pratique 11.17.2 cause de la gravit des dommages causs l'immeuble, Linda devra fermer son bureau durant deux mois. Cela va lui occasionner la perte de jouissance totale de son bureau. Elle est devenue insatisfaite des lieux lous cause d'un incendie. De plus, en fermant aussi longtemps, sa clientle et son chiffre d'affaires vont diminuer. Alors, pour toutes ces considrations, il faut lui recommander la rsiliation du bail en vertu de l'article 1865 (3) C.c.Q.. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 60 Montreuil Cas pratique 11.18.1

Le bail d'Arthur et de Genevive prendra fin le 10 mars 1999. Il s'agit d'un bail commercial dont la dure est fixe puisque le terme est de cinq ans. Comme il n'y a pas d'option de renouvellement et qu'ils ont l'intention de partir aprs l'coulement des cinq ans, le bail dure fixe cesse de plein droit l'arrive du terme en vertu de l'article 1877 C.c.Q.. Dans le bail, le terme est fix au 10 mars 1999. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 61 Montreuil Cas pratique 11.18.2a Voici le dtail du calcul du loyer payable par Arthur et Genevive :

Le loyer minimum est tabli en fonction de la superficie. La salon de bronzage a une superficie de 240 mtres carrs un cot de 100 $ le mtre carr par anne. Ainsi, 240 m 2 x 100 $/m 2 = 24 000 $ par anne. Il suffit de diviser par 12 mois pour obtenir le loyer minimum mensuel de 2 000 $. Le loyer additionnel reprsente une quotte-part des dpenses d'exploitation et d'administration. Le local lou reprsente 240 m 2 sur une possibilit de 2 400 m 2, soit la superficie totale du centre commercial. Il doit donc supporter une proportion de 10 % des dpenses, lesquelles sont de 360 000 $, soit 36 000 $ pour l'anne. Il suffit de diviser par 12 pour trouver le loyer additionnel de 3 000 $. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 62

Montreuil Cas pratique 11.18.2b Le loyer pourcentage est un montant gal un certain pourcentage du chiffre d'affaires. 8 % x 540 000 $ = 43 200 $ pour l'anne. Si on divise par 12 ce montant, nous obtenons 3 600 $ par mois. Comme le loyer pourcentage mensuel de 3 600 $ est suprieur au loyer minimum mensuel de 2 000 $, il faut soustraire ce dernier du loyer pourcentage. 3 600 $ ? 2 000 $ = 1 600 $ par mois de loyer pourcentage. En conclusion, le loyer mensuel payable par Arthur et Genevive pour leur salon de bronzage est de 6 600 $. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 63

Archambault Cas pratique Vente 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 64 Archambault Cas pratique 8.1a 1. a) Cela signifie que le vendeur, en remettant les voitures Transport International lte Montral, a satisfait son obligation de livraison.

20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 65 Archambault Cas pratique 8.1b b) Laval Auto est responsable partir de l'endroit indiqu aprs le mot FAB Avant cela, c'est le vendeur qui est responsable. Dans le cas des trois voitures perdues lors du dchargement, c'est le vendeur qui assume les risques puisque les voitures n'ont pas encore t remises Transport International lte, tel que prvu au contrat. En ce qui concerne les huit voitures perdues lors du transport entre Montral et Laval, c'est l'acheteur qui est responsable.

20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 66 Archambault Cas pratique 8.1c c) 20-02-11 En prenant une police d'assurance. Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 67

a) Archambault Cas pratique 8.2a Il s'agit d'un contrat de vente d'immeuble usage d'habitation rgi par les articles 1785 1794 C.c.Q. Dans le but de protger l'acheteur, le Code civil oblige le vendeur faire prcder la vente d'un contrat prliminaire par lequel l'acheteur promet d'acheter l'immeuble. De plus, ce contrat prliminaire doit contenir une clause permettant l'acheteur de se ddire de sa promesse dans un dlai de dix jours. Lucien pourra donc annuler son offre d'achat si le dlai de dix jours n'est pas coul. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme

68 Archambault Cas pratique 8.2b b) En envoyant une lettre recommande ou par huissier au vendeur, l'avisant qui exerce sa facult de ddit et demandant le remboursement du dpt de 10 000 $. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 69 Archambault Cas pratique 8.2c c)

Le Code civil stipule que si le contrat prliminaire contient une facult de ddit de la part de l'acheteur, le vendeur peut quant lui prvoir une indemnit en cas d'exercice de cette facult de ddit, mais que celle-ci ne peut excder 0,5 % du prix de vente convenu. Advenant que le contrat prvoit une telle clause d'indemnit, Lucien devra payer la pnalit, sinon il pourra rcuprer son dpt au complet. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 70 Archambault Cas pratique 8.2d d) Non, car les dispositions des articles 1785 1794

C.c.Q. ne s'appliquent que lorsque le vendeur est un constructeur ou un promoteur immobilier. Dans un tel cas, la vente aurait t entre deux consommateurs; les dispositions gnrales du Code civil concernant les promesses et offres d'achat et la vente se seraient appliques. Par le fait mme, Lucien n'aurait pu unilatralement annuler son offre sans tre susceptible d'une poursuite par Robert Robillard pour bris de contrat. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 71 Archambault Cas pratique 8.2e e) Oui, soit une action en passation de titre pour forcer

Lucien acheter le condominium ou soit une action en dommages-intrts reprsentant les dommages subis par Robert la suite du refus de Lucien, c'est--dire perte subie et gain dont il a t priv. Exemple: si plusieurs mois plus tard Robert trouve une nouvel acheteur qui paie le condominium 25 000 $ de moins que Lucien tait prt payer, Robert pourra poursuivre ce dernier pour lui rclamer cette somme. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 72 Archambault Cas pratique 8.2e f) Il pourrait annuler son offre advenant que Robert fasse

une contre offre, par exemple pour 130 000 $. Sinon, il doit attendre l'expiration du dlai pour que son offre devienne caduque, car l'offre assortie d'un dlai est irrvocable avant l'expiration du dlai. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 73 Archambault Cas pratique 8.3a.1 a) Andr et lizabeth ont constat deux dfauts leur nouvelle maison. Pour russir dans leur poursuite contre leur vendeur Richard Lauzon, ils doivent dmontrer qu'il s'agit d'abord de dfauts ou de vices cachs et non de vices apparents.

Selon les articles 1726 et suivants du Code civil du Qubec, le vendeur est responsable des vices cachs dont pouvait tre affecte la chose au moment de la vente; il s'agit de la garantie de la qualit du bien vendu. Les vices cachs sont ceux qui rendent la chose impropre l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement son utilit que l'acqureur ne l'aurait pas achete, ou n'en aurait pas donn un prix si lev s'il les avait connus. Le vendeur n'est donc pas tenu de garantir les vices apparents qu'un acheteur prudent aurait pu lui? mme dceler, ni les vices cachs connus de l'acheteur. Dans le cas qui nous intresse, les problmes la fosse sceptique seront probablement considrs comme des vices cachs mais ceux au toit risquent d'tre considrs comme des vices apparents qu'un acheteur prudent aurait pu constater avant la vente par un examen des lieux. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 74

Archambault Cas pratique 8.3a.2 L'acheteur dispose des recours suivants : l'action en restitution de prix : l'acheteur demande l'annulation de la vente. Il remet l'objet affect d'un vice cach et se fait rembourser le prix pay; l'action en diminution de prix : l'acheteur conserve la chose, mais fait dduire du prix de vente le montant qu'il a d verser pour corriger le vice cach de la chose; le recours en dommages-intrts : s'ajoute aux deux autres recours si le vendeur connaissait les vices cachs, mais n'en a pas fait mention. Andr et lizabeth exerceront l'action en diminution de prix, laquelle ils ajouteront une action en dommages s'ils peuvent prouver que Richard connaissait les dfauts en question. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme

75 b) Archambault Cas pratique 8.3b Les articles 1738 et 1739 du Code civil imposent l'obligation pour l'acheteur de dnoncer par crit au vendeur le risque d'viction ou le vice cach, et ce, dans un dlai raisonnable, c'est--dire dans les plus brefs dlais compter de la dcouverte du vice. Les tribunaux ont entire discrtion dans l'apprciation du dlai. En gnral, celui-ci varie entre six et huit mois, selon les circonstances. Mais le Code impose l'acheteur l'obligation d'aviser par crit le vendeur d'un tel dfaut dans un dlai raisonnable. Aprs quoi il dispose d'un dlai de trois ans pour intenter son action.

20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 76 Archambault Cas pratique Louage 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 77

Archambault Cas pratique 9.1a 1. a) Non, car il n'a jamais vu ni examin le bail type du locateur et celuici peut contenir des clauses dangereuses pour Claude. C'est un peu comme signer un chque en blanc. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 78 Archambault Cas pratique 9.1b b) Vous pourriez lui suggrer d'ajouter une clause conditionnelle dans l'offre de location l'effet que l'offre

est conditionnelle la reprise par le locateur d'une copie de son bail type Claude pour que ce dernier et ses avocats l'examinent et y suggrent des modifications leur satisfaction dans un dlai de cinq ou dix jours, dfaut de quoi l'offre de location sera nulle. De plus, il pourra profiter de ce dlai pour calculer les autres cots affrents son bail tels l'entretien, les taxes, les frais communs. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 79 c) Archambault Cas pratique 9.1c

Il sera responsable des dpenses communes dans la mme proportion que son local reprsente par rapport au centre commercial soit 3 %. Une premire suggestion d'ajout sera d'ajouter une clause de renouvellement du bail pour deux autres priodes de cinq ans. La fixation du loyer pour ces annes additionnelles pourrait se faire par le biais d'une clause d'indexation au cot de la vie. Le bail pourrait aussi inclure une clause d'exclusivit pour la vente de chaussures ou tout au moins une clause limitant le nombre supplmentaire de tels magasins dans le centre commercial. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 80

Archambault Cas pratique 9.2.1 i) En ce qui concerne son projet de reprendre possession du rezde-chausse et du sous-sol et du premier tage : Nancy Lavalle ayant procd la publication de son bail au Bureau de la publicit des droits, ce bail est opposable tout acqureur subsquent de l'immeuble et Nancy pourrait vouloir exercer son option de renouvellement de cinq ans pour le soussol. Il lui faudra donc tenter de dsintresser Nancy de renouveler son bail. Quant au rez-de-chausse, le Code stipule l'article 1887 que dans le cas d'un bail dure fixe comme c'est le cas du bail de Cyclo Nouveauts, auquel il reste 15 mois courir, le nouvel acqureur a le droit de le rsilier l'expiration de 12 mois, en donnant un avis crit de six mois de son intention au locataire. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 81

Archambault Cas pratique 9.2.2 Quant au bail du premier tage de Amable Beauchesne, il devra lui faire parvenir un avis crit de son intention de reprendre possession du logement six mois avant la fin du bail. Si Amable Beauchesne ne rpond pas l'avis, il sera prsum avoir refus de quitter le logement. Il appartiendra alors au propritaire de s'adresser la Rgie du logement dans le mois qui suit pour obtenir la permission de reprendre possession du logement. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 82 Archambault Cas pratique 9.2.3 ii) En ce qui concerne son projet d'installer sa fille Catherine

dans le logement de Fred Dubois : Malheureusement pour Yvan, dans le cas d'un bail dure fixe de plus de six mois, le locateur qui veut en reprendre possession pour y localiser un membre de sa famille telle sa fille doit envoyer un avis crit de son intention au locataire six mois avant la fin du bail. Comme il reste cinq mois avant la fin du bail, il est trop tard et le bail de Fred Dubois sera renouvel automatiquement aux mmes conditions pour un an. Par ailleurs, il pourrait offrir Fred Dubois de mettre fin son bail en lui offrant une indemnit gale trois mois de loyer et des frais raisonnables de dmnagement comme il l'aurait fait s'il avait t l'intrieur des dlais. Fred n'est pas oblig d'accepter cette offre. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 83

Archambault Cas pratique 9.3.4 iii) En ce qui concerne son projet de subdiviser l'appartement de Lon Bouillon en deux logements : Dans le cas de Lon Bouillon, Yvan est encore l'intrieur du dlai de six mois pour envoyer son avis de reprise de possession pour subdiviser le logement. Lon aura droit une indemnit gale trois mois de loyer et des frais raisonnables de dmnagement. Le locateur doit verser l'indemnit l'expiration du bail et les frais de dmnagement sous prsentation des pices justificatives. 20-02-11 Toute reproduction interdite sans l'au torisation crite de Michel Laflamme 84

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